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英国购房:在英国买房需要提前做什么功课?还有哪些重要的细节需要注意?

发布时间:2020-11-23



 

长文预警,全是干货。

1、选房

选房其实是一条由大到小的过程,首先你要定位到什么城市,再到城市的哪些或哪一个区域,再在这样的区域去选择房子。

 

那么第一,选城市:跟中国的投资法则一样,英国的房产也是一线城市最稳,其中伦敦更是80%以上的海外投资者选择在英国置业的城市,基于人口经济稳定性的考量。


当然选城市还是要最终根据实际需求。比如有的家长本身孩子是在二线城市,比如伯明翰上学,由于自住考量肯定是优先在伯明翰买房。从租售比来讲伯明翰的租售比是10%,即使房子本身升值的空间没有伦敦那么大,也是值得入手的。但也要考量未来房子会不会有不升值甚至负值的风险,虽然后面2者是极其罕见的情况,但还是要注意历史数据等因素的调研,从而做好判断。比如根据19-20年ONS的数据,约克郡的房子的保值情况就不是很良好。


 

看区域

 

很多时候区域的重要性大过于住宅本身的特点。英国人宁可买优质区里的差房也不会选择差区的好房。从传统意义上来讲,伦敦西区的房子价格高,而东区是属于后起之秀,金丝雀码头和皇家阿尔伯特码头附近是为伦敦的新金融中心,自然而然也属于非常具备居住价值和投资潜力的点。看区域主要有以下几个“看”:

 

(1)看是否学区房?

 

所谓学区房的概念其实一般指离学校交通距离在30分钟以内的房源。当然如果是一个地区的学校越多越优质,那么这样的学区房就更加值得考虑。


 

(2)看是否为重点区和潜力区?

 

重点区和潜力区可以根据政府的规划去看,比如伦敦市政府在《2020远景规划纲要》提出的38个重点发展的潜力区域。

 

概括说来,伦敦楼市房价涨幅明显高出平均增幅的区域,除了学区房之外,主要有两大黄金带、三类区域。分别是泰晤士河沿岸黄金带、伊丽莎白城铁线路黄金带、新建轨道交通站点区和超高净资产人士格外青睐的高品质休闲生活区。

 

看交通

 

交通方便程度主要是看离市中心或者是通勤距离,其次还有站点远近。如有新建的交通站点或者线路开通,该线或该站的房源,无论是自住还是投资,都会有一个比较好的预期。

 

其次,更有一系列因素是需要考量的,典型的如居住人口,环境配套等等,还会考虑到一些非典型的区域弊端和风险需要去评估,比如该区域附近如果有很多规划待建的项目,楼房密度和视线阻挡的问题就需要考虑。还如航线噪音等问题。都是需要在调研时了解清楚。最好是能在早上、晚上6点钟之后两个时间段去所在社区看看,这样可以看到邻里情况,以及街道安全与否,甚至可以和邻居交谈一下这个区域的居住感受,深入了解社区环境。

 

看项目:

 

具体到项目产品上,需要看的内容就比较杂了,如开发商品牌,楼层,朝向、户型、价格、绿化、物业配套,外装内装,周边配套等等。

 

一般关注开放商提供的三个资料就可以进行信息的获取和自行评估。

 

第一,楼书,一般开发商会把所有你能想到的基本内容都写在厚厚一本楼书里。且楼书里的信息也会包含社区信息,交通,学区,周边等各种,通过这些都可以全面地去了解到这个项目。当然既然是项目楼书,肯定是提的优点,所以具体其他没有讲到的方面还是要自己留意。

 

第二,factsheet,和Pricelist,价单会包含的就是房屋价格,物业费,地租,付款周期和付款方式,产权,完工时间等等。而资料页会包含项目内外配套交通等。总之这两个单子是项目非常浓缩的精华内容。

 

关于房屋价格,有些pricelist会直接给出房子不同户型的标价,有些里面会写一个“asking price”,其实asking price的意思就是英国房屋卖家愿意售出的价格,这时候你要是去打电话到开放商的售楼处,问的价格一定是当时开发商的策略价格,而这个价格是一定不会有折扣的。反而英国开放商会合作一些中介(agency)帮他们卖房子,越大的中介他们会给到更高的折扣。而这个折扣也直接是作为买家的我们能够享受到的,因为英国房产交易的折扣完全透明,中介卖开发商房子拿到的只是开放商的返佣,并不会从中赚差价,中介能返到多少佣金,作为买家都能直接在开发商的合同上看得到。

 

注意一般英国房产的“首付”可以说是第一次付款时间。比如常见的10%-25%在合同签署之后付,然后比如过一段时间间隔,如半年,1年再付款%多少的款,交房时一般付的是剩余的大头,如80%,90%。所以英国房产的付款方式,其实给足了买家时间去准备房款或者贷款所需提供的流水。

 

算好投资帐

 

如果本身房源有非常多的优点,那么它的租金和增值空间不会差。但是我们在入手一个房子的时候还是根据预算和投资预期和侧重,去核算一下。

 

举个例子,伦敦二区、三区的房子因为位置的原因可能单价低,但是比较优质的项目,租金回报率可能会更高,最高能达到8%。伦敦市中心的房子价格高,租金回报率大概4%,但是由于地理位置和房源稀缺性,未来的涨幅是可以预期的。

 

有些单项目会直接给出你租售比,涨幅预期的参考。但有些项目不会讲到,这时候需要你去咨询房产顾问,他们都会根据房子的区位大致情况去给出你一个预估。当然你也可以去查询周边的租金和历史涨幅来进行判断,zoopla这样的网站可以利用起来。

 

但是还要提醒大家注意的是,选房需谨慎不宜快,但过慢也会存在问题。比如英镑汇率回升,优质项目好户型减少、开放商定价上涨等等,所以如果觉得时机合适,就要做出决策。

2. 了解费用

英国跟“房”有关的费用会涉及到一系列:

 

法律服务费:

 

在英国买房必须请律师,律师会负责所有交易过程中所产生的法务相关事宜,根据成交房屋价格的不同收取1,500-3,000英镑之间的律师费。(加20%增值税)

 

物业管理费:

 

按照购买物业的使用面积(阳台/露台面积赠送)及物业配套设施及服务等不同,一般约3.5-8英镑/平方英尺/年。

 

租赁中介服务费:

 

如果所购买的房产选择全权委托中介出租和管理,一般会收取房屋年租金总收入的10%作为服务费。(加20%增值税)

 

资本利得税:

 

英国政府对所出售房产的净增值部分征收资本利得税,征收额是净收益的18%-28%。具体详情可咨询税务师。

地租及市政税:

 

租赁产权(leasehold)的房屋需要缴纳地税,根据户型的大小一般约为300-500英镑/年。市政税需向地方政府缴纳,根据户型面积一般费用约为900-2,000英镑/年;该税费主要由住客/租客承担,如果租客是学生可以申请减免。

 

其他相关费用:

 

印花税(相当于国内契税): 购买房产时,无论是本地居民或海外人士,都需要向税务局缴纳印花税(SDLT,Stamp Duty Land Tax)。英国政府宣布,将会在2021年4月1日起正式开始对海外买家征收约2%海外买家印花税,此税项只在交易时征收一次。

 

关于税率,如下图:

 

 

看完了一二两部分,我们用一张图来科普一下英国买房的流程,是为一个闭环:

 



3. 找律师

一般来说,找好房,支付好定金之后,就到了找律师的环节。英国买房所有都要通过律师。

 

律师的工作是保证买卖双方进行的房产交易符合英国法律规范,包含协助买家搜集卖家的相关背景与资料,避免遇到不良卖家或开发商。调查房屋的产权与背景、拟定与交换合同、房屋售后登记上,律师都能助买家一臂之力,让买家轻松的购得理想中的英国房产。

 

买方律师的功能包含:通过反洗钱法鉴证、审阅合同、代支付房款、贷款的协助以及和开发商的沟通。从找律师到交房,大概要经历这些步骤:

 

雇佣律师买房者支付首付款给律师,确认合同;律师审查合同,支付定金给开发商买卖双方签订并交换合同买房者:在指定时间内支付尾款给律师,律师协助完整交房合同,支付尾款给开发商完成交房。整个流程除非加急,大概要花3个月左右的时间。

 

所以律师的重要性,不仅体现在其工作能力对整个交易的影响程度,更在于他们会经手买家买房大笔资金的这个事实。因此即便英语再好,也建议找会中文的律师。一般中介会帮忙推荐资质实力兼备的好律师帮忙处理买房流程。国律师监管局的官方网站也能查询到律师资质。

 

律师具体做哪些工作?

 

律师做的第一个工作,是为买家做一个身份的鉴证,确定购房者的基本信息及地址,协助客户通过反洗钱法。

接下来,买方律师会要求卖方律师提供草拟的合同(Draft Contract),并且要求卖方律师提供房屋的基本信息和相关文件。

 

然后买方律师就会对交易的房屋进行一系列的调查,在服务合同里会对调查的项目有所说明,除了必选的调查项目以外,买主还可以额外选择自己想要了解的调查信息,当然,选择不同,价格也不同。而如果您对调查结果不满意,一定要在交换合同前解决,避免未来的纠纷与困扰。

 

1)必选项目:本地市政规划调查、土地注册调查、破产调查、房产环境调查、学校调查、社区调查。

 

2)可选项目:矿区调查、公共道路调查、地下管线调查、公共土地调查。

 

在这个阶段还有一个重要的工作就是,买家的资金一定要到位。如果买主是需要贷款买房,那么律师就要与银行商谈,进行贷款进度的跟进,并确保买主提供的相关材料符合银行的贷款要求,以便买主能够顺利获得贷款审批。

 

如果买主是全款买房,并且有资金来源于海外的话,那么律师会要求买主签署反洗钱声明,并且提供资金的来源证明。资金的来源证明包括海外账户的Bank Statement,‚海外账户的换汇记录,海外账户向英国账户转账的凭证,海外账户资金的来源(房款,亲属借款,工资收入,其他收入)。

 

注意:在英国,只要是从境外汇过来的大笔资金都是需要提供资金来源证明的,以证明资金是合法收入来源,并且证明一定需要英文件,如果只有中文,需要到公证处或者正规翻译公司来进行翻译。资金来源证明一定要符合逻辑,全面细致,合规。所以大家一定以前做好安排,事先保留好相关的凭证,以备不时之需。

 

4、贷款

 

选择贷款买房是购置英国房产很常见的一种的方式,因为前期投入低,房子如果出租,还可以“以租养贷”。中国买家能够高效使用英国的银行贷款,合理的利用杠杆在英国购置房产。

对比目前的其他市场,美国和澳大利亚针对中国客户的平均贷款利率要在4.5%以上,而英国的贷款利率最低在1.69%。包括汇丰银行、中国银行、大华银行、英国本土银行等都可以对中国买家提供服务。一般学生贷款建议大华,家庭帮助贷款建议选汇丰或中行。

 

贷款的成数也比较高,只要符合各个银行的相关要求,贷款比例可以从75%~40%不等。从可贷款的地区来说,并不仅仅局限在伦敦,包括雷丁、曼彻斯特和伯明翰等城市都可以申请贷款。 并且英国有一种特有的贷款方式叫做,“interest only”。

 

简单来说可以只还利息,不还本金。本金最晚可以在整个贷款期的最后再还,而且可以先把房子卖掉,再还银行本金。而蓝莎拥有专业贷款团队可为客户们提供服务,申请贷款通过率目前为100%,从而更加体现我们一站式服务的优势。

 

关于要不要找broker,银行的broker是免费的,正常情况下能贷款的金额是你年收入的4-5倍左右。外面的broker会收取一定的费用,但是外面的broker会帮你更好地准备材料,从而帮你申请到一个更好的deal,所以如果是经济情况比较复杂,从长远来看可以找外面的专业broker帮忙贷款。

 

关于help to buy:

 

如果你拥有英国永久居留证或者毕业刚留英可以申请英国政府的扶持计划购置首套房的计划。以伦敦为例,福利即:可以只出房全款的5%用于购房,从政府那里可以借到40%的房款,并且前5年免息房产净值贷款。

当然需要在伦敦工作,年薪不高于10万英镑,且在名下没有任何房产等等条件,具体可以关注我们的专栏“英国买房那些事”,将有文章专门介绍。

 

至于房子拿到之后的验收,家具配置,到之后的出租,出售。在英国的可以亲力亲为,但会费一定的时间和精力,如果选择一站式服务,就能更省时省心,并且确保收益的稳定性。大家可以根据情况来自己选择。


 

 

 

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