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深度剖析:伦敦大型体育场为核心的区域重建 - 过去和未来(上)

发布时间:2019-01-30

球场灯光亮起,球员的荣耀与梦想,球迷的呼喊和激情,在这一公顷不到的球场上,成就了全球每年几十亿英镑电视转播费和百亿英镑的商业价值。球场则成为了把所有这些进行最后聚焦的场所,设计师对球场的设计被大家所膜拜,过去战争的纪念碑在这里竖立,球迷梦想着在球场看见体育传奇或者俱乐部的英雄。 


然而,在伦敦,大型体育场除了比赛日的一票难求、停车限制、拥挤的巴士和地铁之外,因为其方便的交通、完善的配套和丰富的文化演出和体育赛事,成为了能够覆盖几十公里几十万人口的区域商业中心,这样的区域,也大多成为了伦敦市政府投入资金进行区域升级改造的首选,这里我们为大家分析一些过去的知名案例和数据。

目前伦敦主要以大型体育场及周边商业为核心的区域重建项目,包括北伦敦的酋长体育场(英超阿森纳队主场)和白鹿巷球场(英超热刺队主场),东伦敦的奥林匹克体育场(英超西汉姆队主场),西南伦敦的利昂路体育场和最负盛名和历史的西北伦敦的温布利体育场。(见下图)

体育场对于球队的收入提升是毋庸置疑的,不过我们比较关注的则是体育场对周边社区的溢出和催化效应。根据过去的证据来看,效应主要显现在对地区形象和吸引力的提升、就业和房价上。

在对地区形象和吸引力的提升方面,已经有非常多的案例可以参考了。最近的成功案例是伦敦2012年奥运会之后的奥林匹克体育场。该地区(Stratford)改建之前长期是非常脏乱差的地区,居民以黑人和印巴人为主,收入水平低下,就业率低,犯罪率高,房价也因此处于较低水平,平均房价在2009年开始改造之前,仅25万英镑不到。

重建前

重建前

2009年开始,政府建立了9年区域改造计划,总计投入5.8亿英镑,在他周围,政府和开发商打造了技术、电子和创意产业的商业中心,创造了2万个工作机会,以及伦敦大学新校区、维多利亚和拉尔伯特博物馆等合作的文化和教育中心。西田购物中心也被吸引而来,连同体育场成为该地区的锚定住客,从而吸引了大量的增量人流和租客,成为东伦敦最大的商业中心和购物休闲目的地。交通方面,政府投入60亿英镑在这里建成了众多的轨道交通和巴士线路,成为了东伦敦通勤枢纽。平均房价也在8年之后的2017年达到44万英镑,新建住宅的价格更是达到60万英镑以上。这是体育场作为新区构建核心基础的一个最佳案例。

从Stratford乘坐轨道交通可直达国王十字、金丝雀码头、老金融城等伦敦各大CBD

(奥林匹克体育场周边的地区是Stratford and New Town,房价涨幅超过所在的Newham区,更是远超伦敦市和英格兰平均)

重建后

重建后

除了奥林匹克公园外,其他大型体育场所带来的区域效应概况如下:

房价方面,通常这些体育场周边的的房价增长高于大区域增长、伦敦市增长和英格兰增长

2017年底,伦敦市政办公室颁布的新伦敦计划中,发布了伦敦的机会区域,从地图上来看,这些区域通常被丰富的交通网络所覆盖,其中我们发现,包括了伦敦最具历史底蕴、全球最知名、也是英国改造成本最高的体育场– 温布利大球场

温布利的光辉历史,大家可自行谷歌或者参考以下文章

温布利的前世今生

作为欧洲最大的区域升级计划之一,首要依托的就是先天的便捷交通,必须要能经常性支持大量的人流。温布利位于西伦敦的交通要塞上,从球场北边的温布利公园站,有两条地铁线,银禧线(Jubilee)是伦敦速度最快的地下铁,经过贝克街、邦德街、大本钟、伦敦眼、金丝雀码头,最后到奥林匹克体育场。大都市线(Metropolitan),2站到贝克街,5站到国王十字,9站到利物浦街老金融城。从球场南边的温布利球场站,火车直达贝克街旁边的Marylebone车站,朝外伦敦,则经过英国最富裕小镇之一的Beaconsfield,经过著名的比斯特购物村,1小时左右到达牛津。从球场西边的温布利中央站,火车直达伦敦Euston车站,朝外伦敦,直达Milton Keynes等北部城市。


而在离温布利体育场往南10分钟车程的Old Oak Common和Park Royal区域升级地区,这里将会是女王线(Crossrail)和高铁(HS2)的交汇处,女王线西起伦敦高科技卫星城雷丁,穿越伦敦市区所有重要CBD,将市区通勤时间缩短一半。高铁一路向北,将北部重要城市曼彻斯特、伯明翰等到伦敦的时间缩短一半。这将使温布利成为既能享受区域最佳的配套设施和优质物业,又能拥有伦敦顶尖的便捷通勤的刚需居民地带。

说完了外部的交通,我们来看一下温布利地区未来的功能区域划分。

首当其冲的核心区域,就是包括球场、体育馆、设计师卖场、剧院、酒店等最新设施的商业中心。人流主要会从北边的温布利公园地铁站沿着中轴线奥林匹克大道和温布利体育场站沿着温布利大道,通往中心区域商业、办公楼、酒店(见下图红色虚线)。商业主要会集中在体育场周围,这里会有超过1400个房间的酒店,近百家品牌店、餐厅、酒吧、咖啡店等。北边靠近温布利公园地铁站的地方,则有超市、电器商店等传统生活配套(见下图黄色区域)。


新建住宅方面,私人住宅大多离温布利公园地铁站较近,与人流集中的商业区域有一个明显的分隔(见上图蓝色区域)。而在区域右下角,会建成大型绿地、办公、部分住宅的优质区域。毫无疑问,1号区域的住宅,将会是投资潜力较大的。


从2002年至今,15亿英镑的投入,基本上集中在1号核心区域。售票赛事演出方面,重建了温布利大球场,翻新了温布利体育馆,新建了温布利剧院,这里是大型足球比赛以及顶尖歌星演唱会的首选,著名IP饥饿游戏的剧场版,也在这里长期驻场表演。商业方面,新建了伦敦设计师卖场,引入了众多的品牌和餐厅。这些成为每年吸引超过1500万人次的内容载体,而这些人当中,超过一半的人,并不是来看售票活动的,而是作为平日的休闲和文化生活目的地。



1号区域右侧的3号区域,则是未来要大力发展的能够为大中小创各类企业提供合适的办公环境的综合性办公园区。这里将承载温布利区域正在创造的1万个新工作岗位当中的一大部分。大型企业Costco和Seneca已经投资于此。


西边的5号区域,则将会建成为温布利的“West End”,这里会是英国领先的亚洲美食天地和小众时尚品牌聚集地。周边的众多公园,也是生活休闲好去处。

而2号和3号区域,则是温布利的传统区域,这里将会进行一系列的重建,提升当地居住的环境和商业配套。


未来的10年内,温布利这里将会继续投入30亿英镑,2倍于先前的投资,总计超过1万个新工作机会,7000个酒店房间,7公顷绿地,每年吸引超过2千万人流,真正形成区域功能互补、合理布局的国际商务中心。温布利的故事,其实才刚刚开始。