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【蓝莎研报】曼彻斯特:2018英国最热投资圣地

发布时间:2018-05-07

引言


曼彻斯特作为英国北方引擎计划核心,其房产成为2018年投资者们火爆关注热点。据相关研究报告,曼彻斯特将成为英国未来5年资本价值增长前景最大市场,此前,Hometrack*英国城市房价指数也已将曼城列为英国房价增长排名第一的城市,达到7.9%的房价增长。

前线报告


自脱欧以来,英国的房市热度却一直逆势上涨。同样作为英国热点城市,相比于伦敦来说,曼城斯特的房产并没有那么高的入市门槛,但却拥有同样可观的升值潜力和发展前景。尤其在近期,曼彻斯特城市议会住宅增长数据显示,曼城需要建设55,000套住房才能满足2027年全市住宅需求,而现实情况是目前每年新建住宅世纪数量仅为1,800套,因此造成了巨大的房屋供应缺口。此时是入市的绝佳时机。


据专业机构预测,2018-2021年期间,曼城房价将平均上涨5.1%。此外,其租金涨幅也预计成为表现最好的城市之一,2018-2021期间保守预计平均增长3.8%。而且房价较易负担,对收入比例仅为4.5倍,低于其他主要城市。


根据英国专业机构Zoopla*统计报告,截止2018年五月,曼城的平均房价为£193,666,在过去的三个月上升了3.64%,在过去的十二个月上升了6.00%


截止2018年初,英国Lendinvest机构最新数据就指出(如下图),曼城是英国最好的“以租养房”地区就是曼城,它的租金收益是最高的达5.55%,租金涨幅也是最大的达5.76%。


2018年英国租房价格上涨率排名前十的城市


(*从上到下城市依次为:曼彻斯特、莱斯特、卢顿、罗彻斯特、卡迪夫、布赖顿、斯旺西、伯明翰、纽卡斯尔、特鲁罗)


2018年英国最适合“以租养房”排名前十的城市


(*从上到下城市依次为:曼彻斯特、科尔切斯特、卢顿、滨海绍森德、赫尔、罗姆福德、诺维奇、莱斯特、伊普斯维奇)

曼城投资亮点

那么,作为有巨大升值潜力的曼城究竟受哪些因素的驱使呢?让小编一一为你呈现~


1.强大的经济体

曼城是英国第二大经济体,西北部第一大城市,地理位置毋庸置疑,同时是世界上第一座工业化城市。曼城与周边利物浦、谢菲尔德等城市形成了近3000亿英镑的超级经济体,创造了高达英国20%的国内生产总值,这一数字甚至超过了瑞典和丹麦等单一经济体。作为英国重要的交通枢纽以及商业、金融、工业、文化中心,它已然成为了英国北部最重要的投资热点地区。

曼城经济覆盖领域广,众多世界知名公司汇聚在此地。英国富时指数前100的公司中有80家都选择在曼城设立总部,包括英国国家广播公司BBC、汇丰银行HSBC、谷歌Google、Slater gordon律师行等,联动打造科技、媒体与金融最新城区。


此外,早在2015年,中国应英国女王伊丽莎白二世邀请,对英国进行了国事访问,除了伦敦,曼城成为了另一个专访地,并于当地政府就双边经贸合作进行洽谈,双方期待未来五年打造出“黄金时代”。


综上所述,曼城未来将巨大的人口导入及无限的商业机会。


2.“北方引擎“计划

The Northern Powerhouse,国内媒体多译为“北方经济引擎”或者“北方动力”计划,是由英国现任财政大臣乔治·奥斯本在2014年率先提出的。


“北方引擎”计划指一系列促进英格兰北部经济发展的计划,比如,增强交通互联、增加科技创新投资以及下放城市协议中的权力等。计划中的核心城市包括:利物浦、曼彻斯特、利兹和谢菲尔德,旨在以大城市群(urban agglomeration)为基础,将英国的经济重心从伦敦和东南部进行转移。


通过数10亿英镑的投资,在创造提供税收优惠条件的开发区来鼓励投资。曼城是该计划的核心城市。


据英国驻华使馆的消息,主席对英国国事访问期间,双方将签署超过300亿英镑(约合2948亿元人民币)的贸易投资协议,为英国创造超过3900个工作岗位。访问还将为准备进入中国市场的英国企业拓宽出口机会,吸引中国对英国地区的投资。主席还与英国首相一同访问曼彻斯特,中国宣布加大对这一地区的投资,推动“北方引擎”计划。


3.住房市场紧缺

曼彻斯特市政厅分析预测,大曼彻斯特区域的人口可能会在2025年达到625,000人,增幅达20%,预计未来十年将额外多增10 万人口。曼城市中心也将保持每年5.5%的人口增长率。


强劲的人口增长无疑将进一步刺激对住房的需求,从而推高整个城市的房价水平。而短缺的住房供应,则会进一步加剧房产市场供不应求的状况。2016-17年,曼彻斯特的净完工量为1,792套。2020年前,曼彻斯特正在建设的住宅数量为7,000套,但这也只能解决2年的住宅需求。



哪些群体撑起曼彻斯特房产市场?


  • 学生群体:曼彻斯特拥有全英最好的大学之一(包括曼彻斯特大学等),对学生的吸引力更是来自世界各地。曼彻斯特市学生人数达到73,000,庞大的学生群体保证了房屋租赁市场的稳定发展。

  • 媒体人:英国媒体城——Media City UK,在短短的几年时间,已经成功地发展为英国广播公司(BBC)在伦敦之外最重要的演播中心,并汇聚了包括ITV在内的英国主流媒体机构。以媒体机构为基础,Media City UK正在吸引大批三维动画等新媒体、创意产业的新创企业和专业人才的入驻。总计约有250家企业,7000名员工以此为家。

  • 科技人才:自2011年至今,英国总计吸引了近300亿英镑的科技投资,排在欧洲各国之首。在全面发展科技产业的大背景下,曼彻斯特凭借其北方门户城市的地位,已经发展成了英格兰北部的科技中心。

4.国际交通枢纽

曼城作为英国北部的首要国际门户,大大巩固了其交通枢纽的地位,拥有英国除伦敦外最大的机场,与全球接轨,曼城同时也是英国出了伦敦外唯一可以直飞中国的城市。高铁计划二期(high speed 2)也将为曼城带来交通升级,预计2026年完工,完工后从曼城到达伦敦仅需1个小时。

铁路

市中心拥有两个主要干线火车站:维多利亚火车站和皮卡迪利火车站,链接曼城和英国大部分地方。市中心还有几个小车站:牛津路车站、甸斯基治火车站和沙尔夫特中英国车站。曼城虽没有地下铁路系统,市内仍然有轻铁系统连接市内各区,包围着曼彻斯特的市中心。



英国政府于2012年批准的英国高速铁路2号,伯明翰-曼彻斯特高速铁路列入规划,将连接伦敦-伯明翰高速铁路及伯明翰-利兹高速铁路,形成英国高速铁路网。

巴士

曼城城市拥有广泛的公共汽车网,布局紧密,包括公车,公交Metroshuttle和电车Metrolink。在曼城所有的公车起点都集中在市中心的皮卡底里花园Piccadilly Gardens。大部分的公车由First Manchester和Stagecoach这两家公车公司管理。First公车管理曼城的北部,Stagecoach管理曼城的南部,两家公司的公车都会到达曼城游客最想去的地方。



曼城24小时都有公车服务,每隔10-20分钟的频率运行。

航空

曼城是英国第三繁忙的旅客机场,有机场火车站直通铁路。相比于去年同月,今年三月份的客流量达到200万人,上涨了4%。曼城共有90多家航空公司,直达180多个城市。长途直飞地点包括纽约、芝加哥、波士顿、费城、迈阿密、拉斯维加斯、多伦多、大马士革、迪拜、多哈、卡拉奇、新加坡、吉隆坡、香港。另外还有大量的国内航线和前往欧洲的专线。


5.教育水平高

曼彻斯特地区文化教育水平高,文教设施十分完善,高等院校专业课程齐全。


曼彻斯特拥有2所主要大学:曼彻斯特大学和曼彻斯特城市大学。其中,曼彻斯特大学是英国八大最著名学府之一,世界50强顶尖名校,历年最高世界排名为全球第26名,英国著名的六所“红砖大学”之首,英国“常春藤联盟”罗素大学集团的创始成员之一。此外,邻近的索尔福德有索尔福德大学,距离曼彻斯特市中心只有2英里。



加上博尔顿大学和皇家北方音乐学院,曼彻斯特市学生人数达到73,000,其国际化且充满活力的学生群体一直是英国以及欧洲最大的学生群体之一。曼城是在伦敦以外地区毕业生保留率最高的城市,51%的大学毕业生留在该地区。专业、雄厚的学术师资力量,使曼彻斯特的教育发展成为推动经济增长的重要因素,同时也保证了曼彻斯特租赁市场的长远发展。 


6.足球文化世界知名


在曼城风靡的体育项目中,足球是曼城文化的重要部分。大曼彻斯特区的球会数目达到全世界最高人均数字。曼彻斯特有两个著名的足球会:曼彻斯特联队(曼联,Manchester United)和曼彻斯特城队(曼城,Manchester City),是英国最高水平足球联赛英超联赛的参赛球队。


而曼联主场——全球著名的老特拉福德球场(Old Trafford Stadium)是现时全英格兰座位数目第二多的足球场,仅次于拥有90,000个座位的温布利球场。这里的上座率常年保持在平均99.5%左右。



7.打造旅游文化之都

曼城向文化旅游目的地的转变也是促进曼城发展的一个重要因素。这里集中了英格兰西北地区有影响的乐团、剧院、博物馆等文化娱乐设施。音乐和剧场甚至可以挑战伦敦西区,1858年由查尔斯·哈雷先生创办的哈雷乐团在世界乐团享有声誉,还有BBC地方交响乐团和地方芭蕾舞剧团。



前工业中心拥有两个交响乐团和欧洲最大的室内舞台,每年举办曼城国际艺术节及其他各类艺术活动。


综上所述,曼城以其强有力的优势吸引着英国本土以及国际投资者的青睐,已成为英国的新兴投资热点。


*Hometrack: 英国房屋跟踪指数,英国专业房产分析事务所

*Zoopla: 英国第二大地产网站