文章详情

  • Market Information

英国买房贷款,怎么选好那家“对的银行”?

发布时间:2020-10-15

工欲善其事必先利器,对于中国买家来说,在英国购置房产最重要的杠杆工具就是英国的银行贷款。对于绝大多数人来说房屋贷款可能是整个人生签署的额度最大的合同(当然结婚也是)。

每个购房投资者的情况千差万别,如何才能选择市面上最适合自己的银行呢?

 

每个银行针对海外投资者(非英国公民)的政策有何差异呢?

 

如何避免英国贷款的申请误区?

 

这一次我们共同邀请英国市场的高级贷款和财务投资顾问Alex先生和P先生用他们手中成功的真实案例,为大家一一解答疑问。

 

纵观这几年的中国买家贷款市场,使用率排名前三位的是汇丰银行(HSBC,The Hong Kong and Shanghai Banking Corporation Limited),渣打银行(Standard Chartered Bank)和中国银行(Bank of China)。三家银行的贷款政策个性鲜明,计算可贷款额度的基础也是不尽相同。

 

汇丰银行英国分行:适合中小额房屋贷款

 

汇丰银行是目前英国第一大银行,也是当地华人非常喜欢的银行,提供中文服务,职员里也有很多华人,汇丰银行创立于香港,开业时以当时股东之一沙逊洋行拥有,位于中环域多利街(现称银行街)的域多利大厦作为总部,并取得发钞权,除此以外,汇丰亦为香港政府的主要往来户。

 

 

汇丰银行英国分行针对海外买家贷款的比例评估依据的主要指标是房产的租售比。租售比是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值,可以简单描述为每个月的月租与房屋总价的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一。

 

所有贷款的核心评估标准是客户的还贷能力,换算成数字就是偿债率(debt-servicing ratio),即每月贷款还款不能超过每月收入的一定比率,中国很多银行规定为不能超过50%。而中国客户理论上来说在中国的收入不能转去境外去还房贷按揭(违反了外管局对于外汇用途的规定),所以英国汇丰银行无法将客户的中国工资收入算入偿债率,而只能以客户的大陆之外收入来算。

 

而对于绝大多数客户,他们唯一在大陆之外的稳定收入就来源于这套英国房屋未来的租金。所以如果收入在中国大陆的客户,英国房屋的租金将决定汇丰银行英国分行能批复多少贷款。这个房屋租金并不是客户或房产中介提供,而是由汇丰指定的专业第三方评估公司去现场勘测得出的。

 

目前汇丰银行是市场上的利率王者,最低为1.59%。因为总房价在70w英镑以下的房产,申请汇丰的贷款更加经济划算,虽然获得的贷款成数较少,但是利率极低,每月的现金流稳定,再投资和租金回报率都比较好。

 

Alex先生以一个购买雷丁房产的客户介绍了一下汇丰银行申请贷款的特点。雷丁客户购置的房产总价35万英镑,每月租金1200英镑,房产的拥有者是夫妻联名。贷款顾问建议所有的购房者在交房前的8个月就开始做咨询并且准备材料,经过咨询测算之后,这套房产可以贷款50%即17.5万英镑。客户需要在顾问规定的时间内开好香港或者其他海外账户,准备家庭收入证明,身份和居住地址的鉴证以及其他的相关材料。

 

由于现在大部分的英国银行,都认为中国客户风险较高(源于金融体制度和货币制度),所以会要求中国客户有海外流动性资产,以表明支持未来的还贷要求。“我通常会要求客户在交房前的6个月就将房屋首付的尾款存入他的香港账户,以证明他有足够海外资金交屋。”Alex先生解释道。“此外,还要提前了解每个银行对收入的组成认定标准原则上我们建议每一个客户在做银行贷款申请的时候,要应该和贷款顾问做一个规划和咨询,以避免由于误解银行政策,或者不了解操作方法,失去获得贷款的资格。”

 

渣打瞄准70万英镑以上大额市场

 

“在贷款投资顾问的协助下,在渣打申请贷款的中国客户,贷款的房价总额需要在70万英镑以上,无需应对银行的任何面试和电话,只要提供申请材料即可,也不需要去英国,这是和汇丰很大的不同点。”贷款零失败的P先生向我们介绍了渣打银行和其英国购房贷款的几个要点。

 

渣打银行(Standard Chartered Bank)是一家建于1853年,总部在伦敦的英国银行,为遍布亚洲、非洲和中东市场的个人和企业客户提供金融服务,支持他们进行投资、开展贸易。渣打集团在伦敦证交所、香港证交所,以及印度的孟买及印度国家证券交易所挂牌上市。

 

 

针对在英国购置房产的中国客户,需要符合以下的几个主要条件:

 

1. 渣打的贷款区域主要涵盖伦敦一区、大部分二区和少量的伦敦三区四区的项目。需要在申请前做好咨询工作。

 

2. 对于申请人的年收入要求:申请人的年收入不低于70万元人民币,需要有三个月的银行流水单作为证明。

 

3. 申请的贷款房屋总价必须在70万英镑以上。

 

4. 贷款的成数:本息同还的类型可以获得高达75%贷款;只还利息不还本金的类型,平均可贷款60%。

 

5. 目前的利率水平也比较有优势,在3%左右。房产总额越昂贵,贷款成数越多,利率下浮越多。

 

6. 需要递交并在贷款投资顾问帮助下准备的材料包括:三个月银行流水、公司出具的收入证明、律师出具的首付款证明、海外资产证明(现金、理财、股票、固定资产等),买房合同。

 

7. 需要客户在交房前的6~8个月以上进入申请流程。

 

除了以上的要点意外,P先生特地提到,如果客户本身已经在英国购买过房屋并申请过贷款。那么客户依然可以再次申请渣打的贷款,利用多次杠杆的优势,增加自己的投资收益。

 

以一个刚刚成功贷款的客户为例,客户为北京某大公司的高管,年收入在70万人民币以上,已有部分的海外资产,他购买了一套价值140万英镑的别墅。他提前六个月找到了P先生做贷款投资咨询,按照排期表分别准备了工资收入证明、购房合同等一系列材料。

 

特别的,这套房子写在了客户妻子名下,但是由客户自己来做贷款,“这在渣打的贷款体系下是被允许的,也是渣打的一个优势。房子的持有人和贷款人不是一个人,可以解决父母要给孩子购置房屋避免遗产税的问题。”P先生解释道。在交房前的三个月所有材料正式提交,然后很顺利的就获得了贷款,贷款讲直接打到委托律师的账户中,并由律师帮助客户完成接下来的房屋最终交易。

 

中国银行准备期最短

 

1929年11月4月,中国银行在世界金融中心伦敦开设了伦敦经理处,成为中国银行乃至中国现代银行业在海外最早设立的分支机构。2007年10月,恰逢伦敦分行成立78周年之际,英国金融服务局(FSA)批准成立中国银行全资子公司 - 中国银行(英国)有限公司。

 

 

与渣打银行和汇丰银行相比,中国银行最大的优势在于准备期短。前两家银行需要在交房前的6~8个月开始准备材料,而中国银行仅需3个月即可完成从申请到房贷的全部过程,针对交房时间较近或者准现房的客户来说,中国银行能极大的满足需求。但是,中国银行在申请条件上,有一个比较大的门槛,即需要完整的税单来证明家庭收入,这一点一定要在申请之前和贷款投资顾问好好的沟通并细心准备。

 

利率方面,中国银行目前针对中国客户的贷款利率在3.7%左右,但是杠杆极高,75%的贷款成数是非常稳妥的,对于纯投资者并且是需要撬动大杠杆的投资者来说,非常的有利。其他需要准备的材料可参照渣打和汇丰的同类要求。

 

除了上述提到的汇丰、渣打和中国银行,其实英国买房贷款还有很多不同的银行可供选择,这里简单地列一下名字:Gatehouse,东亚银行、大华银行、Maybank、Raw Capital、Skipton。

 

每个银行的贷款成数范围、利率、还款方式(净利息还款/本息同还/等额本金)、海外账户开立处和方式、准备周期、适合最佳房价区间、银行申请费、broker fee、贷款年限、对申请人的基本要求(存款证明/税单/月收入年收入/征信报告等做如何要求)、放款后的储备金要求(有,具体什么要求还是没有要求)、基本材料清单等,都有所差异。所以具体还是要根据自身需要,选择最合适自己贷款的银行。

 

当然,这么多项存在差异,是不是会犯选择困难症?贷款准备一定会很难吗?那倒不是。蓝莎君已经和这些银行打过上千次交道,都有专属的表格文件,还有各种贷款案例积累,随时可以帮你选到完美的那家贷款银行。


声明:本页面内容,旨在为满足广大用户的信息需求而免费提供,并非广告服务性信息。页面所载内容,仅供用户参考和借鉴。