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英国房产投资:怎样看待海外置业投资?

发布时间:2020-10-27



 

任何一种投资都讲求的是:操作难易+回报率的问题。

 

海外置业,目前投发达国家,操作难度非常低,因为有靠谱的中介从购房到交房到出租出售,全程帮打理。所以最终还是要落到“回报”这个点上来。

 

而所谓回报有经济回报,还有额外的回报,一个硬性,一个软性,我们这篇就来讲海外置业到底是什么样的蛋糕,为什么那么多人去买?

 

我们就英国这一老牌资本主义国家来讲,投资房产的回报(下图蓝线),据统计,历史上,都比储蓄(绿线)、黄金(黄线)、股市(红线)要高。

 

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如果进行量化,取伦敦土地局的统计数据,52年间,任何连续10年的回报均值是168%,连续8年的回报均值是119%,连续5年的回报均值是66%,连续3年的回报均值是35%。

 

其回报=租金+房产升值。

 

说白了,海外置业,如果你要只从经济角度算,那么就是考虑房子好不好租,好不好卖的问题。任何一个国家都不能说房产市场在每一个城市都那么齐整,比如英国,虽然伦敦的房价除金融危机时期,都是稳涨不跌,但是如果你要投资英国东北部的Yorkshire(约克郡),那也只能说你是跟离群大雁一样在做选择,因为约克郡是唯一在英国房市一般的区域,去年的房价还有1%的下跌,肯定比不了英国的年增幅(3%),或者伦敦的年增幅(4.7%)。

再来说房屋的“价”一定取决于市,那就是看城市体量,人口规模和结构。有人的地方房子永远是保值、增值的。比如伦敦的房子,每年15万的留学生就已经够租了,更不用说更多流动的人口,欧洲之心的土地总不至于是烂泥吧?所以房租,近15年也有90%的时间都是在涨的,这也是英国国家统计ONS发布的数据显示的。至于租售比也一直是4-5%,对比中国北上广平均1%-2%租售比的房子,就知道房子的“日产”如何。

如果你非得要用暴发户的思路买房,前面的话可以不看。因为海外的房市和中国的房市机制都不一样。一个自由经济,一个政府强调控,并且已经伴随明显的金融属性。所以如果期望房子暴涨,这是不太可能,可以转考虑中国下一个“北京”奇点城市。如果买伦敦,只能说10年回本(翻番),海外置业首先要着重的是稳,是做汤,而不是蛋炒饭,以炒饭的逻辑来鼓吹你买房的,估计得糊锅。

而海外房产,也分自住需求,还是纯投资。自住我们很容易理解,有的是小孩去上学,有的是去工作,去移民的,还有的是去养老度假的。我还真遇到过某周姓明星,几千万的房子买在伦敦哈罗德百货旁,一年就去几次,早上去泰晤士河散散步,下午就戴个墨镜逛逛没有狗仔的海德公园。所以梁朝伟去布拉格喂个鸽子就回来这事,我觉得可能是他在布拉格自己买了个房子住。

 

总之,买房人的背景迥异,但是居住逻辑都互通,不然伦敦房产数万买家里占比三分之一的海外买家,小到国企上班的邻居老陈,大到叫得出名的李嘉诚、张松桥、刘强东等人,难道都是兜里的“后宫”,“钱夫人”们自己瞎做的主张?所以如果你在海外放着那么一套房子,是实实在在能自己住,而且大概率是能利用率非常高(比如孩子每年9个月在那里上学),这个性质就非常符合逻辑了。一个自己的房子的功用,是比租来的要大得多,还能兼着投资理财功能,那何乐而不为呢?这些年说的以房养学,以租养贷,投发达国家成熟市场,其实真的很简单的道理。

 

如果想图省事,或者不想花钱买高质量的服务,也不适合在海外买房。毕竟人在国内,有好的中介、服务平台帮处理房子大小事,从买到收到租到卖,还是很重要的。

 

如果我们说回投资,越是小资产,越是想的是怎么增值,而中资产想的是怎么保本。有钱人对于钱放在银行里拿死利息这件事是很焦虑的,更深层次的焦虑是担心被“割韭菜”。而韭菜放到海外去种,再长的手割着也困难。鸡蛋分篮,这也是为什么很多人在海外置业,甚至布点全球的原因。

 

最后我想说的是,海外置业这个话题太大了,光是一个国家置业的情况,我相信一篇都讲不完。不是每个国家都适合投资,国情环境、房市情况、政策等等,都不一样,讲起来也很长,但这里我们可以精炼,可以对比:

 

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至于投资时机的问题,我想主要是看你的资金和需求状况,包括国际形势,汇率,当地出台的实时政策来定入手时机。

 

比如疫情期,伦敦市场却出现了studio户型的新房热度不降反升,因为政策上,英国出台一系列政策稳房价,并且国际上保持稳定立场;投资时机上,英镑汇率历史低位(最低达到历史最低8 RMB兑1镑),很多海外买家选择这个时候买进伦敦,再加上印花税减免和海外购房税不收取是到明年三月份,也难怪很多人选择这时候上车了。

 

最后来说一个概念就是幸福感的问题。研究表明房产数量和幸福感成正相关,其中第一套和第二套房产对幸福感贡献很高,第三套房产对幸福感贡献已经达到边际点。在海外有房和在中国有房的概念明显是不一样的,那么海外第一套房,也可以套用到这个幸福感维度上面来。

 

 

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