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英国房产入手好时机吗?疫情+印花税+汇率+利率综合影响是忧是喜?

发布时间:2020-03-24

近期,蓝莎团队每天收到业主们和读者的疑惑,例如:

  •   疫情对英国房价影响几何?

  •   英镑大跌,我们是应该抓紧购买,还是要抓紧抛售物业,亦或原地不动?

  •   英镑会不会继续下跌,是不是抄底时间到了?

  •   英国本地现在对房市的反应如何?

确实,疫情爆发以来,全世界一度陷入恐慌,再加上英国311的政策加“非自住”税已成为实锤,很多国际投资客和孩子家长纷纷开展了热络的咨询,我们在此给大家总结一些疫情以来的一些数据复盘,但具体某个盘或者区域,还需要单独和蓝莎的顾问团队咨询。

一直以来,伦敦核心区的房产被投资者称为“国际保险箱”,地位堪比黄金,这个说法不是空穴来风,是有历史事实可以证明的。

回首2008年,国际金融危机曾一度引发伦敦房地产市场崩盘。然而,在伦敦核心区(Prime Central London)的主导下,2010年至2014年间,房价快速反弹,大批国际资金涌入伦敦,在截至2014年6月的12个月时间里,伦敦房价竟然整整飙升了20%。

而本次海外买家税的增收原因来源于政府需要有更多资金支持本地一些“无家可归”的人民群众,由伦敦国王学院(KCL)发布的报告显示,海外买家比例每增加1%,英国房价将上升2.1%,愈来愈多的海外投资者进入英国房产市场导致了房价升高,所以政府不得不控制其走势。

历史何其相似,因应脱欧不确定因素影响,英国央行曾在去年11月预测,在最坏的情况下,无协议“脱欧”将导致英国房价下跌30%。但后来的故事我们都知道了,英国成功脱欧,鲍里斯团队也赢得了大选,央行的预言也没能成真。然而眼看英国马上要摆脱欧盟的挟制,利用“鲍里斯反弹”效应大干一场的时候,新冠病毒在全球的蔓延引发的全球经济动荡,又让英国的经济和伦敦的房价多少增添了不明朗因素。

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但即便如此,仍有专家坚定认为,从英国经济结构的总体可承受度、各项政策的应对空间综合分析,伦敦房产的长远前景仍然乐观。反而,由于现如今英镑汇率大跌,对持人民币或美金的海外买家而言,或成最佳抄底入手时机。



英国房价大幅回涨,“鲍里斯反弹”生效

2019年下半年至2020年初,英国房价迎来久违的春天,抑制已久的房价开始反扑,各地出现了供不应求的现象。许多买家和卖家再也按耐不住雀跃的心情,纷纷出手,许多住宅项目一开盘便遭到了疯抢,甚至出现了凌晨开始排队到售楼处购房的现象。

卫报:2019大选消除脱欧的不确定性,房价迅猛增长

据英媒统计,买家的数量比挂出来的房源数量多了5.1%,来自英国知名搜房网Rightmove的数据显示,物业最终的成交价上涨了34.4%,达到了自2016年以来的最高点,增长速度也达到峰值。平均成交周期约为15天。



据本地临街中介透露,近期登记有意向购房的人数增加了40%。蓝莎观察发现,位于伦敦某稀缺超高端河景物业,在2020年1月至3月期间,以令人难以置信的优惠价格被英国本地人疯狂抢购。最终该项目以超过8千万镑的成交价,将项目清盘。而在此之前,该项目已经在市场挂了二年之久。
 
在伦敦市内,原来受脱欧不确定性因素影响最严重的地方,房价复苏尤其明显。涨幅最高的是南岸的Lambeth区,同比增长8.6%;伦敦最贵气的区Chelsea & Kensington 则上涨6.8%紧随其后;同时上涨的还有Westminster等一批集中在核心地段的区域。这也是自2014年以来,Prime Central London(PCL)伦敦核心地段房价增长最为强劲的表现。

即便早前中国疫情大爆发,中国买家在PCL海外买家人数中的占比仍然最高。Hampton International称,中国买家为PCL的在售物业贡献了约6%销售额。

有海外生活经验的中国买家,会在投资之前对目标物业做大量的调研工作,意识到伦敦长期供不应求的状态,因而对伦敦的房价持乐观态度。

伦敦的房价在2020年1月便开了个好头,纵观全英各个区域的房价,均取得了自2016年筹备脱欧以来最高比例的增长,这和英国正式脱欧以及鲍里斯团队赢得大选不无关系。英国大型贷款机构Halifax将这一现象称作“鲍里斯反弹”(Boris Bounce)”。

现在登陆泰晤士报网站

可搜寻各区房价受“鲍里斯反弹”影响呈现增幅的数据

 

2020年的大咖就有股神巴菲特和重庆版“李嘉诚”之称的张松桥中渝置地,巴菲特看准英国房市复苏,在2018年投资英国经纪业务,在脱欧稳定后的2020年,股神正式进军英国贷款业务;后者在海德公园附近斥资2.1亿英镑,近20亿人民币,打破了英国单栋住宅交易的成交记录

超级豪宅2-9a Rutland Gate



欧洲疫情蔓延,各国政府祭出纾困大招

2月17到2月21日的春季假期,许多英国家庭前往意大利度假,成为本次疫情在英国爆发的导火索。新冠病毒最早于1月底在英国得到确认病例,从3月初开始,英国的病例数字迅速增加(下图)。

截至目前,全球的冠状病毒大爆发已感染约20万人,全世界的经济活动都在一定程度上受到影响。早前,美国的道琼斯指数和富时指数录得自1987年以来最大的单日跌幅,全球经济预期放缓(下图)。


为了应对疫情对经济的影响,美联储(Fed)和英格兰银行(Bank of England)都在大幅度降低利率,使借贷成本更低,并鼓励消费以刺激经济。英国政府早前也公布了一揽子金融措施以支撑经济,其中包括3300亿英镑的贷款、200亿英镑的其他援助、商务差价假期以及对零售商和酒吧的赠款等。同时,英国政府现正在考虑为航空公司提供支持。英格兰银行更是二度降低利率,从0.75降低到0.15%的基准利率,并在一周多的时间里两次降息,以期为英国经济提供支持。而贷方也将为因受病毒感染而陷入财务困境的房主,提供为期三个月的抵押贷款假期。

较低的利率和额外的量化宽松政策可以满足市场需求,并使企业和政府的借贷成本下降,流动资金需要转移到小型企业手中,否则企业会因为没有流动性而进行裁员,引发失业率上升。

具体的措施包括:经济有困难人士将有为期三个月的缓交房贷期;政府将向各行业商户提供价值3300亿英镑的贷款,纾解公共卫生安全事件带来的亏损。这相当于英国国民经济总值15%的贷款,将从下周开始发放,帮助商界支付租金、工资和供货。由此,英国成为迄今为止为数不多采取如此大规模财政刺激的国家。 

相比之前的淡定态度,英国政府现在面对公共卫生危机的态度显得严肃得多。英国首相约翰逊甚至表示,必须像战时政府一样对公共卫生安全事件展开行动。

英国新财长苏纳克称,公共卫生事件也是突发的经济事件,英国政府将英国企业和个人提供帮助以渡过难关。

鲍里斯向企业喊话:“支持你们的雇员,支持你们的工人,因为我们会支持你们。”



英国提前进入共产主义,目标12周扭转疫情

为了降低病毒对社会经济的影响,英国首相、财政大臣、商业团体和工会,连夜就一系列支持工资和薪金的政策措施展开讨论。有许多英国企业担心,政府为了降低病毒对经济影响而采取的一系列纾困措施,会导致现金流量减少。但英媒援引政府发言称:政府有信心在未来12周内扭转局面。

目前,欧洲各国政府都聚焦在,如何采取计划帮助工人度过暂时的经济困难,但众所周知,任何这样的计划都将耗资数十亿英镑。

3.20重大政策 

这一天对于英国人来说有里程碑的意义,英国人率先采取主动态度,开始经济上的反击策略,我们看见政府和人民众志成城一同抗疫,提前走入“共产时代”,避免许多人因不上班或者企业效益重创而导致衣不裹腹,这一揽子计划,无疑对社会安定打了强心针。

  • 为英国雇主解决人员工资的80%,上限2500英镑每人每个月;

  • 不仅全民医疗免费,所有在英国的游客,甚至无签证人士也同样免费;

  • 今日开始,英国境内所有酒吧,餐厅,咖啡厅停止营业;

  • 下一步重点将确保所有医院配备有足够的防护装备和呼吸机;

  • 增加每日检疫的目标为25000人;

  • 社会疏散政策将坚决执行,有可能是一年以上的厄时间

  • 6月底前,企业都不需支付增值税,大约增加300亿英镑的流动资金;

  • 未来12个月全民统一福利金(Universal Credit)增加1000英镑;

  • 就业人员返税金(Working Tax Credit)增加1000英镑/年;

  • 个人所得税申报推迟至2021年1月;

  • 推出企业贷款计划提供12个月免息贷款给中小型企业;

  • 向租客们提供总额10亿的支持,避免居民流离失所;

  • 自雇人士将以法定病假补贴的比例全额获得Universal Credit。


对于任何英国政府而言,这一举动都是令人难以置信的干预,更不用说保守党了,这比一些欧洲高福利的国家更为慷慨,特别是补贴雇主工资80%-每月2500镑的补贴, 付不起房租国家付,非法移民、游客可以免费看病,政府和皇室更信心喊话“12周扭转局势”,安抚人心。


蓝莎观点 目前的境况对房市造成的影响
 
1. 对租赁市场的影响
 
根据蓝莎租赁团队的报告,近期伦敦看房的人数骤减。如工作人员和租客出现咳嗽、发烧、流鼻涕等症状,都需要取消预约。看房人数的减少将使得空置周期加长,另有部分开发商负责交接房屋的工作人员已经开始居家办公,无法进行房屋的交接工作,这也造成业主延期收房。对于部分租客,如餐饮、零售、旅游等行业的人群,特别是自雇身份者,他们的收入将受到很大影响,房东亦将面临有收不到租金且不能赶走房客的潜在风险,该情况要看政府补贴看具体影响程度。


但近期短租的需求日益增加,因受疫情和复活节假期影响,学生已搬出学校。部分非大学学生与家长一起寻求独立的短租房,以避免长期居住酒店或需要寻找监护人家庭;而大学生担心群居的学生公寓有感染冠状病毒的风险,也纷纷搬出宿舍并在寻求房源。

  
2. 对房价的影响

病毒爆发当前对成交量的影响是毋庸置疑的,因房产代理行和潜在客户无法进行看房,近一个季度的成交量必然是会下跌。每日电讯报称,冠状病毒对房地产市场的“鲍里斯反弹”构成风险,但是降息和预算案的刺激计划可能有助于市场持续上涨。

但抵押贷款申请的复苏特别强劲,1月份增加到70,900宗,是自2016年2月以来录得的最高数字。很难想象那些成功申请了抵押贷款的人会突然中止自己的购房计划,但部分人群的财务状况可能会受到冠状病毒影响,个人也可能要承担偿还抵押贷款的风险。然而,并非只有他们一个人在这场斗争中,英国金融业已制定了一些支持措施,这些措施应有助于缓解还款压力。

据Forbes报导,有83%的受访者已坚定重返市场,打算继续推进自己的购房计划或者卖出自己物业。在英国脱欧的不确定性消除之后,加上鲍里斯团队祭出财政大招,房产买卖双方似乎都拒绝再进一步搁置他们的计划。69%的受访者回答说,即使冠状病毒确实变得更加广泛,他们也不会允许其破坏其原定计划。

客观上,疫情牵制了短期的市场交易和房价走势,但一旦疫情结束,交易量会伴随经济的回暖呈现上升。毕竟,决定房价的最终因素是供给和需求,且伦敦房市长期处于供应不足状态,每年新建住房约为3万套,远远无法满足每年新增逾6万套的实际需求,只要房价下滑到一定程度,就会有本地自住买家或国际投资者入场抄底。但考虑到伦敦目前的库存压力,房价反馈可能会滞后二个月左右。


展望未来,英国房产仍然是投资首先

从历史的经验来看,英国房产是全世界的避险资金,尽管市场在疫情暴发期间确实会下跌,但它们通常具有弹性,一旦问题解决,就会相对迅速地反弹。

最近一次对英国产生重大影响的暴发是H1N1大流行,也称为猪流感,于2009年4月发生在英国,当时对经济也造成了极大的冲击。然而,数据显示,2009年3月至2010年3月之间,伦敦的房价上涨了10.1%,升至15.6%。在2009年底,房价上涨5.9%时,Nationwide就曾称,这是现金充裕的买家重返市场的结果。

而房产投资本身是长线投资,入场的价格决定了回报率,类似的案例如SARS期间,和911美国的恐怖袭击事件,当时房市受到一定的冲击,在当季造成约3-5%的跌幅,但事件结束之后则呈现稳步回升的态势,并在6-12个月后补涨。

当下伦敦的豪宅区确实受到疫情的负面影响,交易量骤降,但像外伦敦区域的物业以及伦敦刚需类的物业,受到的波动却很小。这部分的房价近期可以说是“延迟”上涨,本身房屋的定价是由供给和需求的关系决定,而长期的供不应求使得这类型的物业价格波动很小,而受到疫情影响,较大的老年社群和低收入户亦对房价影响有限。

从汇率上来看,英镑汇率走向30年最低,对于手持美金和人民币的买家来说,无疑是在房价上打了8折。此外,非自住买家税和利率大幅降低也会是房市的一个强大的驱动力,当前市场对病毒的关注度消退之后,相信现房和准现房将会受到追捧。