文章详情

  • Market Information

海外买家印花税增加购房成本,但是否影响收益

发布时间:2020-03-27


在本月11日,英国公布的全新的预算案中,更多基础建设资金的投入为发展新住房提供了可能,但同时,投资者早前最为关注的海外买家(Non UK residents)税疑云也终于浮出水面,英国确定向投资者加征2%海外买家税,明年4月起征。

政策一出,海内外市场讨论纷纷,各国投资者开始计算伦敦这个被称为“国际保险箱”的城市的投资价值波动,那么在这样的政策影响情况下,我们到底还应不应该投资英国房产,投资成本增加的情况下如何保证收益,蓝莎小编为各位列了几条建议供大家参考。


1.首先大家在看问题之前,需要了解什么是海外买家税


早在2018年梅姨作为英国首相时期,考虑到大批海外人员的涌入、在英国购房,对本地市场产生巨大影响,造成本地人购房资源短缺。为此,在2018年10月提出了海外买家印花税上调的议题。随之在2019年2月,英国政府就公布了海外买家在英格兰或北爱尔兰地区购买房产时征收“海外买家印花税”的草案,最终这一草案在2019年底,在英国大选时被鲍里斯再次提出,当作俘获选民之心的筹码之一,并将税率上调至3%。

最终在2020年3月11日当天,继前任贾维德离任后,新上任坐拥财相之位的萨纳克宣布,相比12月份鲍里斯宣布的增加3个百分点,减少1个点,以2%的税率敲定,并将于2021年4月1日起实施。



2.了解清楚"我"是否是海外买家?

那么,哪些人被定义为海外买家(Non-UK residents)?主要是指不在英国居住的个人及海外公司。其中,个人买家的定义是以房产交易日往前推12个月,在英国居住时间累计少于183天;公司买家则是指的公司注册地不在英国,或注册地在英国,但股东为外国人的企业。

海外买家(Non-UK residents)定义



3.新增的海外买家税如何增收?

如果你满足以上非英国税务居民条件(Non-UK residents),且有购买英国房产的需求,那么这项从2021年4月开始实施的新增政策就对你有效。

目前(2021年4月以前)全球首套和非首套英国房产印花税的征收情况如下:

全球首套印花税


非全球首套印花税


2021年4月新增海外买家税开始实行后,海外买家首套的印花税将在上图基础上增加2%。



4.政策一出台就没有海外投资者再购买英国房产了?

印花税政策的出台将会导致购房成本增高毋庸置疑,但看问题需看清本质,投资产品需看对比投入成本下的收益和市场的长期增长而并非投入成本的变化。

基于这一政策要到明年4月才开始实施,那么现在对于海外买家来说,就是一个很好的窗口期。面对还有一年时间才会生效的海外买家税,现在是入场的极佳窗口期。众多专家预测,在未来一年的时间,英国的房产市场将大幅升温,受全球投资者青睐。



5.英国房市现在情况如何?

2019年下半年至2020年初,英国房价迎来久违的春天,抑制已久的房价开始反扑,各地出现了供不应求的现象。许多买家和卖家再也按耐不住雀跃的心情,纷纷出手,许多住宅项目一开盘便遭到了疯抢,甚至出现了凌晨开始排队到售楼处购房的现象。


卫报:2019大选消除脱欧的不确定性,房价迅猛增长


据英媒统计,买家的数量比挂出来的房源数量多了5.1%,来自英国知名搜房网Rightmove的数据显示,物业最终的成交价上涨了34.4%,达到了自2016年以来的最高点,增长速度也达到峰值。平均成交周期约为15天。



据本地临街中介透露,近期登记有意向购房的人数增加了40%。蓝莎观察发现,位于伦敦某稀缺超高端河景物业,在2020年1月至3月期间,以令人难以置信的优惠价格被英国本地人疯狂抢购。最终该项目以超过8千万镑的成交价,将项目清盘。而在此之前,该项目已经在市场挂了二年之久。
 
在伦敦市内,原来受脱欧不确定性因素影响最严重的地方,房价复苏尤其明显。涨幅最高的是南岸的Lambeth区,同比增长8.6%;伦敦最贵气的区Chelsea & Kensington 则上涨6.8%紧随其后;同时上涨的还有Westminster等一批集中在核心地段的区域。这也是自2014年以来,Prime Central London(PCL)伦敦核心地段房价增长最为强劲的表现。


即便早前中国疫情大爆发,中国买家在PCL海外买家人数中的占比仍然最高。Hampton International称,中国买家为PCL的在售物业贡献了约6%销售额。

有海外生活经验的中国买家,会在投资之前对目标物业做大量的调研工作,意识到伦敦长期供不应求的状态,因而对伦敦的房价持乐观态度。

伦敦的房价在2020年1月便开了个好头,纵观全英各个区域的房价,均取得了自2016年筹备脱欧以来最高比例的增长,这和英国正式脱欧以及鲍里斯团队赢得大选不无关系。英国大型贷款机构Halifax将这一现象称作“鲍里斯反弹”(Boris Bounce)”。

在登陆泰晤士报网站

可搜寻各区房价受“鲍里斯反弹”影响呈现增幅的数据


 

6.英国房价未来可能下跌吗?

在接下来的几个月中,大多数行业可能会受到冠状病毒的影响,但英国房价可能不会受到影响。根据历史数据表明,房地产市场可能具有惊人的弹性。 

冠状病毒已经感染了全世界340,000多人,这一数字每天都在上升。在充满不确定性的时期,对经济以及包括住房在内的众多其他部门必然会产生连锁反应。

然而,自脱欧公投以来,好消息是,尽管房地产市场受到了影响,但仍保持了很大的弹性。像伦敦这样的地方最明显地感受到了这种影响,但是北部和中部地区的房地产市场在整个期间表现强劲。尤其是在西北地区,投资者,买卖双方都毫不动摇,某些地区的房价依旧在飞涨。

历史当然已经表明,尽管市场在暴发期间确实会下跌,但它们通常具有弹性,一旦问题解决就可以相对迅速地反弹。以过去的疫情暴发为例,最近一次对英国产生重大影响的疫情暴发就是是2009年4月的H1N1病毒疫情。尽管如此,2009年3月至2010年3月之间,伦敦的房价上涨了10.1%,升至15.6%。Nationwide就曾称,这是现金充裕的买家重返市场的结果。

如果我们遵循先前的经济趋势,即使需求减少,这也应能支撑稳定的房价。由于英国成功脱欧而造成的后备信心和1月份被抑制的需求激增至经济中,除非有大幅度恶化的情况,否则英国房产市场的需求不太可能因病毒而冻结。

且根据房产网站zoopla的统计,三月英国房产价值平均上升4.27%, 更大程度上增加了投资者的信心。



7.现在是否是好的入市时机?

关于时机的问题我们可以从几个方面来看,第一就是英镑汇率。

截至发稿,英镑兑人民币汇率为8.238,相较前两天有所回升

有专家分析称:英镑下跌,事实上并不能反映英国未来经济走势,虽然这对一些金融抄手们来说很糟糕,但对英国的经济而言是偶发事件,甚至对一些投资者来说,或是一次难得的机遇。

第二点则是英国央行降息。

英格兰银行在短短一周内第二次紧急降息,已将利率下调至创纪录的低点0.1%。

此举将触发追踪者利率的房主以及一些标准可变利率客户的抵押贷款利率自动降低。

拥有追踪抵押贷款的人(随基准利率上下浮动)应该自动受益于昨天的0.15%的减少和上周的0.5%的减少。举个例子来说,就是拥有25万英镑住房贷款的房主每年将节省超过1,625英镑。

第三点,可能也是大家最关心的一点,就是如何避免海外买家税。

根据3月11日公布的财政预算案,海外买家税将于2021年4月开始实行,也就意味着,在这之前交房的住宅项目将受到来自各地投资人的追捧,我们也将在近期看到这类房产的大幅交易量。

而目前关于海外印花税的细则尚未确认,除了增加了一部分的购房成本,我们实在是难以看到对于投资者收益的影响。而有效合理的利用政策颁布时间避免成本增加,也能确保投资者看好的英房市场带来足够的收益。

有句话说的很好,“你可以不买,但不影响它涨”,投资商品的价值来源于它的需求,市场依旧是那个全球透明化的市场,涨幅依旧,时机成熟,我们又有什么理由拒绝它呢?