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为什么投资房产要看区域计划,几个理由告诉你区域改建对房价的影响

发布时间:2020-04-01

近几年,伦敦在区域改建升级方面的方案层出不穷,政府引入大量资金不仅仅是为推动当地经济,同时也能够吸引海内外投资者的目光。

最典型的区域改建成功案例,金丝雀码头,在政府斥资投资之前,也不过是一个废弃的码头,而如今已成为伦敦新金融城,周边房价也逐渐饱和,在改建前期以及中期看中这块地的投资者都得到了最大程度上的资产升值。

而被人们所熟知的金丝雀码头一开始并不被人看好,但如今的成就已非可同日而语,早在2017年12月16日,中国覆铜面板制造商——建滔化工斥资4亿英镑(约合42.2亿港币,35.7亿人民币),就买下了KPMG伦敦总部大楼。

这其中的投资机遇其实和股票是同一道理,在它发展期间低价购入,改建完成后自然有高收益产生,不同的是政府的用于区域改建的大量资金则是投资者们的保障,且伦敦房产市场一直保持稳定的走势,这种稳赚不赔的买卖当然是最为吸引人。

再来,拥有重庆“李嘉诚”之称的张松桥,之前就带领中渝置地联合英国房地产公司Meyer Bergman,共同投资收购了位于西伦敦海德公园附近的大型商场Whiteleys,总投资额高达12.5亿英镑(约人民币114亿元)。



这套被购买的购物商城正好处于计划重建状态,而该地址所在区域房价也因为重建方案而飙升,达到每年稳步上涨8%。

伦敦作为全球最受投资者青睐的城市,经历了脱欧的动荡以及前段时间疫情的冲击,而房产市场依旧在上涨的趋势足以证明其抗压能力以及坚不可摧的稳定性。

其中,在靠近国王十字的哈林盖区,也在2014提出方案,在2017年通过审核出台了对于区域重建的计划---热刺重建计划(Tottenham Area action plan)。

地图为哈林盖区(区域改建计划将集中在黄色区域)


据悉,该区域升级计划将为当地提供共计10,000套新建房屋以及5,000个新增工作岗位,并将持续15年。



改建后概念图

随着伦敦人口的持续增长,所有行政区的压力也在不断增加,以适应住房需求的增长。到2026年,政府预测哈林盖区的人口还会再增加37,300人。为了满足不断增长的人口的住房需求,哈林盖区必须在2011年至2026年期间,在自治市镇提供至少19,800套新房屋,所以在我们看来,区域内的房价增长皆为真实需求所带动。

同样,交通便利也是政府部门决定在此地进行改建的一大重要因素,区域内火车线和地铁线遍布,其中包括服务于Seven Sister站和Tottenham Hale站的维多利亚线可在10分钟内到达国王十字CBD,通往斯坦斯特德机场的直达火车,以及从Seven Sister站和Tottenham Hale站可直达剑桥和利物浦街(伦敦金融城区域)的火车。更重要的是,横贯铁路“女王线”也会将Tottenham Hale作为其站点之一,届时建成后会更大程度提升该区前往伦敦各地的便利性。

计划中还公布了改建区域的细节(下图),浅紫色部分为将改建设施及区域,深紫色部分则为提供工作岗位的区域,而橙色部分则为政府预测将有大幅经济增长的区域。


显而易见,橙色区域中的Tottenham Hale地铁站周边区域除了地铁直达国王十字,火车直达利物浦街,还有女王线站点加持,无疑会将此站点周边推向投资者的最热目标地。

而事实也证明了我们的猜想。从2014年提出该方案至今,该区域房价在5年内增长了68%!该回报率远远超过了伦敦平均水平,政府斥资进行区域改建的力量可想而知。

再来,该区域的房产交易量在过去的十二个月中上升了11%,流动性极强,所以被大家视为投资宝地,最近大受英国海内外投资者的欢迎。


那么正巧,小编今天为大家带来的就是位于上述热刺改建计划(Tottenham Area Action Plan)橘色区域范围内,Tottenham Hale 地铁站旁的热门明星投资公寓------


贺尔居

贺尔居由霍金斯•布朗建筑事务所精心设计,是一栋32层住宅大厦,其中包括公寓279套。公寓外观设计精妙,距离Lee Valley美丽宁静的水道仅有几步之遥。Tottenham Hale车站就坐落于项目门口,交通便利,无缝通往市中心,伦敦精致生活触手可及。



项目信息

楼盘地址:Ferry Lane, N17 9NE

所属区域:哈林盖区

设计公司:霍金斯•布朗建筑事务所

保修期限:10年

建筑质保 Premier Guarantee保修

租赁期限:250年

地租:单身公寓300英镑/每年 一居室400英镑/每年 两居室500英镑/每年

物业费:约3.85英镑/每平方英尺/每年

楼层:共32层

设施:

-  双层楼高的迎宾大堂

-  24小时礼宾服务

-  一站式物业管理办公室

-  自行车停放区

-  大部分单元带阳台

-  仅供住客使用的空中花园、宴客厅和休息室

电梯:3部快速住客电梯和1部货梯

交通:距Tottenham Hale地铁站少于50米

火车:  大安吉利铁路 (Greater Anglia) & 斯坦斯特德特机场快线

地铁:  维多利亚线

交房时间:2021年第一季度(2021年4月海外买家印花税实施之前交付,可合理避税)


话不多说,先看看大家最关心的问题,该地的投资回报表现:


伦敦哈林盖区——年轻时尚专业人士

1. 过去几年是高回报自治区:5年资本增值68%

2. 30 – 34岁及45 – 49岁的人口数量全伦敦增长率最高

3. 时装艺术集中地:ASOS 互联网时装及化妆品牌;Marks & Spencer 马莎高端百货

4. 租赁市场活跃:自住 46%,租客35%,政府租客 17%

托特纳姆哈尔——市政府重点发展区

1.市政府投资社区项目达 £56亿,伦敦交通局投资£100M铁路及地铁升级工程

2.该地区过去2018 年房价涨幅21.62% ( 英国Foxton)

3. 租赁市场活跃:平均3.6周租出(离车站750m平均3周租出),相对伦敦平均5.8周

4. 主要小家庭:2017年15,000人搬进托特纳姆哈尔 (9,000人20-29岁,6,000人 30-39岁)




地理位置

贺尔居位于伦敦中心3区,伦敦地铁三环托纳哈姆(Tottenham)、四环温布利(Wembley)过去都是早先发展的旧社区,现今在伦敦市府的主导下官商合作大型的城市更新工程。2010年政府花费超过10亿英镑为Tottenham量身打造‘High Road West’计划,使得这一地区正朝现代化商业中心的目标高速发展。


离项目距离最近的Tottenham Hale地铁乘坐浅蓝线(Victoria Line)8分钟即可到达伦敦最大商圈之一国王十字。

伦敦科技城范围内地价最高,发展实力最为强劲的当属国王十字区域,以国王十字火车站为中心向周围辐射的区域被称为国王十字CBD。国王十字车站是一个1852年投入使用的大型铁路终点站,位于伦敦市中心的国王十字地区,在卡姆登区与伊斯林顿区的交界线靠卡姆登区一侧。

国王十字火车站

此区域因此地势处伦敦市中心黄金地段,又有6条地铁线、众多火车线路、以及通向欧洲各国的欧洲之星列车在此聚集,地铁口周围引入诸多商业办公居住等综合性功能,成为交通枢纽型商业典范。

现在的国王十字

国王十字区域有众多创新科技产业聚集,其中最为著名的当属Google英国总部与Facebook总部,其中谷歌总部占地650,000平方英尺,预计将在2020年前雇佣7000名员工,在英国脱欧后将大大刺激英国的科学技术行业,同时也带动了住宅需求。

Google英国总部

此外,国王十字区域同样是高等教育人才的聚集地,区域内有伦敦大学学院(UCL),中央圣马丁,伦敦时尚学院等英国高等学府,人才资源的力量不容小觑,同时也再次提升了该地租房需求。



便捷交通

距离贺尔居最近的铁路站是Tottenham Hale, South Tottenham和 Seven Sisters站。 从项目出发,步行两分钟,达到Tottenham Hale地铁站,可乘搭维多利亚线和国家铁路,迅速到达伦敦市中心和斯坦斯特德(Stansted)机场。距项目数步之遥,亦可乘搭巴士前往市中心及其他地区,多条巴士线路直接出发到达距离不远的老街和伦敦桥。

乘坐地铁到达:

---国王十字(10分钟)

---尤斯顿站(12分钟)

---牛津街(16分钟)

---老街Old street(科技城所在区域,20分钟)

---伦敦桥站(南岸CBD,27分钟)


乘坐火车直达:

---Stratford(奥运新城,14分钟)

---利物浦街站(伦敦金融城,15分钟)

---金丝雀码头(34分钟)


重点铁路枢纽 Crossrail 2 估计带来£50亿的直接经济效益 ,估计2035年能带动伦敦每年产值达£159B,据Crossrail 1经验,沿线房价将增幅 35 – 80%。

此外,便捷的交通也为在伦敦就读的学子提供了极大的便利,30多个高等院校均位于贺尔居 36分钟通勤圈内。

乘坐地铁或公交

10分钟到达---中央圣马丁
12分钟到达---UCL
14分钟到达---伦敦城市大学
22分钟到达---伦艺
23分钟到达---威斯敏斯特大学
27分钟到达---LSE 
35分钟到达---帝国理工学院



项目周边

贺尔居是Hale Village地区重建计划的最后一个部分,旨在打造一个可持续发展的生态小区。这个城市村庄已经获得了多个重要奖项以表彰其对绿色空间的贡献。整个小区尤如英式花园,让孩子拥有一个绿色的成长空间。

项目同时也是一个配套完善的现代小区,除了住宅外,还有多项小区设施,例如健身房,超市和托儿所。社区参与了 Living Under One Sun 计划,计划与共享农庄概念相似,居民可参与到农作物的种植和收获活动中。

当地的健身房提供免费跑步和步行俱乐部,社区中心也不时邀请居民参与各种家庭活动,从艺术工作坊、音乐课程到小区合唱团、烹饪课程。总之,在Hale Village,每个人都可以找到适合自己的生活乐趣。


室外&室内装饰



室内装修

现代无障碍厨房,根据每间公寓的大小而量身定制。每个厨房都装有复合石的料理台面,并配有现代化的西门 子电器:包括集成烤箱,冰箱-冷冻一体柜和洗碗机等。

客厅和用餐区合二为一,形成开放式的流动空间。配有5安培照明电路,层高2.5米和全高落地门,创造了这个轻盈通风的舒适空间,非常适合与家人和朋友相聚于此。

卧室提供一个舒适的休息空间,配有订造的地毯, 层高2.5米,5安培的照明电路和定制的整体衣柜, 内置LED照明,储存柜等提供充足的存储空间。

浴室配备素白的卫浴设施,地板铺有大尺寸瓷砖、壁挂式洗手盆柜、镜面门置物柜、 柜内电插座以及加热毛巾架。



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付款流程
1.  支付5,000英镑预定金 
锁定房源
2.支付房款10%(扣除预定金)
支付预定金21天内
3.  支付房款10% 
交换合同6个月内
4.  支付剩余80%房款 
交房时