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英国女王演讲:我们终将再次相遇

发布时间:2020-04-08


今天早些时候,英国女王伊丽莎白二世5日发表电视讲话,敦促国人“自律”、“坚强”。

女王说,英国一定会战胜疫情,“我们一起应对......如果我们团结一心、坚韧不拔,我们一定会战胜它”。

“我们将和朋友重逢,和家人团聚,我们后会有期。”

《后会有期》是二战期间英国广为传唱的一首歌曲,抚慰众多因战乱被迫分离的家人与爱人。

除了每年一度的圣诞日外,英国女王正式讲话极为罕见。

在位六十余载,英国遭遇举国危机、哀痛之际女王公开讲话只有三次,新冠疫情中这一次是第四次。

国家分裂之际,女王不会发声,那是要由政府和反对党来辩论和打拼的问题。

2003年伊拉克战争、1956年苏伊士运河危机入侵埃及期间,女王都没有讲话。那两次冲突都有英国军人参战,国内民意都有严重对立。1970年代英国大罢工期间,女王也没有讲话。

那样的时刻,呼吁团结一心很容易被人解读为选边。

今天的情况截然不同。

女王暂居温莎,有足够的空间放松,她或许不需要面临和成千上万的蜗居、失业或面临失业的臣民同样的难关,但是她的长子查尔斯王子已经确诊。通过每天收到的公文、报纸、收听收看的广播电视,女王和臣民一样非常清楚眼下挑战之巨大。

她不会告诉你应该如何洗手、必须待在家里--那是政府需要管的事。

女王会展现无惊无惧的坚毅,她相信,那是英国的国家个性。

她会感谢那些必须感谢的人,她会回顾英国从前遭遇的劫难,但是,女王要发出的信号是:面临困境,团结一心、众志成城。




4月6日根据BBC发布的最新感染人数

而像女王提到的“We will meet again”(我们终将再次相遇),英国各行业纷纷受到鼓舞,举国期待各产业疫情结束后的春天,房产市场同样如此。

在疫情的传播下,房产市场也受到了极大的影响,但表现如何,房市的春天何时到来,想必也是大家关注已久的问题。


英国城市房价增长率同比增长1.6%

在2019年的缓慢增长之后,基于消费者对脱欧信心的反弹使房产市场在2020年初经历了5年来最强劲的开局。

年初的反弹导致英国整体房价增长率增幅从前一年的 1.2%增至 1.6%。其中伦敦,年增长率的增幅为 0.5%,高于一年前的-1.1%。2019年5月的之前,季度房屋价格增长率增幅因为脱欧不确定性一直在下降,但此后转为正数,从而使年度增长率更高(下图)。

(5年以来英国个城市房价增长率增幅走势)



短期内房价不变

专家预计短期内房价不会出现突然变化。在过去两个月中达成的销售比例将继续完成,并且在未来一到两个月内城市房价的增长率不太可能改变。当今大多数卖家不需要出售,他们可以继续持有房产,直到前景变得更加明朗为止。

如同脱欧成功后的需求被抑制的结果一样,年初的需求呈现了爆棚的增长情况,如今的疫情压抑了许多买家的购买,但房产市场会在疫情结束后预计有大幅度反弹。



疫情对房产市场的直接影响

总的来说,我们可以预计疫情会以多种方式影响房地产市场:

  • 由疫情带来的不确定性将影响消费者信心。

  • 限制人们开展日常业务的能力将阻碍正常的房地产经纪活动,包括交易行为。

  • 股市下跌会使人们对自己的个人财务状况感到不安全;和对收入,就业和财富创造的负面影响。



英国政府的回应是用行动支持经济

英国政府采取的措施进行了对企业的广泛支持,包括为经济中最受威胁的部门注入流动性,赠款和低成本贷款,并鼓励贷方对那些为抵押贷款苦苦挣扎的人采取仁慈的态度。这应有助于减少疫情的影响,实现迅速的经济复苏并限制被迫出售房产的数量。

 

疫情下的经济背景

对于大多数经济预测者而言,在2020年,特别是第二季度,他们都预测经济将出现短暂收缩,随后在2020年末/ 2021年初出现反弹。例如,截至3月19日,牛津经济研究院曾预测英国GDP将下降-2.5%。到2020年第二季度,第四季度反弹+ 1.8%。

对于如今至2024年的经济预测

目前,当前的预测将导致英格兰银行本月初宣布将基准利率下调至0.1%。牛津经济研究院(Oxford Economics)预测,利率将一直维持在这一水平,直到2021年第三季度,到2024年底预计也仅为1.5%。短期内失业可能会略有上升,到2021年第三季度将回到疫情发生前的水平。

 

住宅交易量受抑制

据最新报告称,预计未来三个月的房产交易水平可能会受到最大影响,特别是受到限制人们出门在外的能力的影响。在中国,房地产交易在出行限制后的三周内一直为零或在零附近,直到两个月后才恢复到四年平均值的50%。

如果到6月交易活动降至五年平均水平的20%至40%之间并保持到9月,那么2020年的总交易量将在566,000至745,000之间。这比我们该报告公司11月预测的2020年的1,207,000笔交易低38%至53%。

英国房产各年交易量比较(2017-2020)

交易量受抑制意味着我们期望看到潜在需求的增加。长时间在家工作的经验将驱使许多家庭搬家。如果到2021年1月交易恢复到正常水平的60%至80%并在5月21日恢复正常水平,那么2021年的销售量将在1,122,000和1,166,000之间。

上图显示了HMRC在过去三年中每个月记录的住宅交易数量。它显示,在大选后更大的政治确定性的支持下,2020年前两个月的销售活动相对强劲。随后发生的任何影响下降都应以今年的良好开端作为参照。


主流资本价值

根据牛津经济研究院预测的衰退后复苏的步伐,我们预计,与1990年代初的经济衰退或全球金融危机相比,该大疫情对房价的影响更为有限,且寿命较短。短期价格下跌的幅度可能在-5%至-10%左右,但维持时间将非常短。

从好的方面来看,收入保持稳定和有保障的家庭将能够利用历史最低利率。中期来看,这应该支持价格增长恢复到更强劲的水平。假设对经济的长期损害受到控制,我们预计五年价格展望将与当初的预测相似,英国房产依然将处于增长状态,但年同比增长分布不同。


伦敦市中心区域(PCL)的房产价值

指数表明,伦敦中心城区的价格在2014年6月至2019年9月之间下跌了-20.5%。对于美元购买者,英镑的疲软相对于2014年存在40%的折让。我们的最新指数结果显示,PCL的价格的下跌将继续放缓,而伦敦外围主要市场会恢复增长。

如果这导致价格进一步下跌,这对于那些寻求长期持有的人来说可能代表着巨大的购买机会。在伦敦市中心的主要交易中,有很大一部分是现金购买的,这意味着我们可以预期它将引领疫情结束后的复苏。


私人房产租赁板块

未来三个月,租赁市场的动荡将减少,因为疫情对人们查看物业和外出看房的能力产生了实际限制。

政府宣布了一系列措施,以支持私人租赁部门的居民,包括在英格兰暂停三个月的驱逐,并将抵押贷款支付假期延长至抵押购买。

由于一些房东采取行动帮助陷入财务困境的租户,平均私人租金可能会有所下降。对于大多数家庭,租金支付将继续正常进行,短期内不会对租金产生重大影响。

租金价值增长与收入增长之间存在长期的相关性。我们预计这种关联将继续。因此,冠状病毒大流行可能会导致明年租金价值增长放缓,并且随着收入增长的回升而加速增长。


蓝莎小编说:综上所述,本次疫情对于英国房产市场的影响是暂时的,预计将为2个季度,疫情结束后我们将会看到强劲的反弹,从以下几点可以看出:

  1. 现在疫情的影响并未达到金融危机的程度,对于经济层面政府在不断完善措施补救。

  2. 现如今的房价跌幅较小且周期短,说明大部分持有者并未因为疫情原因大幅抛售,而是在等待疫情后市场的回暖,且银行作出利率调整,并可以延后贷款还款,所以大部分人并未着急出售房屋。

  3. 预测本次房市反弹的原因与脱欧不确定性后的反弹相似。可以看到,年初的市场反弹是因为脱欧后市场被压抑的需求开始爆发,因此并不能说是需求降低。此外,降息的措施使得本地买家的购买力增强,所以在后续我们将可以期待市场被抑制的需求强烈反弹。

  4. 对于投资者来说,目前是很好的窗口买入期,英镑汇率的优势以及贷款利率的优势能够很大程度上降低成本,对于不知道何时抓住房价涨幅的投资者来说,目前进入市场可以享受到的机会可谓是前所未有。


最后,困难时期应对困难,寻找解决资产配置的最佳方案才是上上之举,一味的担心与焦虑最终只能抱的空手而归,甚至根本守不住你放在一个篮子里的鸡蛋。女王演讲时也表明,希望未来每个人都能为自己如何应对挑战而感到骄傲,希望后辈人会说,这一代英国人的坚强不逊前人。

女王说,“自我约束、无惊无惧的坚韧、共度难关”仍然是英国的个性。

我们期望看到英国各行业顽强度过这个困难的时期,并在结束后迎来他们的春天,正如同女王所说,待到山花烂漫时,“We will meet again.”



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