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英国买房:英国房产投资和国内买房有哪些不一样?

发布时间:2020-10-21 13:11:38

主要在以下方面会有不同:

 

产权的区别:

 

一、英国的房屋产权主要分为两种:

1.永久产权(Freehold):指买家对房屋以及房屋占用范围内的土地拥有永久性的所有权,一般此类产权适用于别墅和一些历史比较古老的住宅。

2. 租赁产权(Leasehold):指买家对房屋拥有所有权,但是其房屋占用范围内的土地的所有权为他人或政府所有。英国大部分公寓住宅都属于这种产权,买家以契约的方式向土地所有者租借土地使用权,也可进行自由买卖。租赁产权年限一般以125年、250年、999年的较为常见。


产权相关需要注意什么?

一般新房的产权都是125年以上,不需要我们担心产权到期的问题。但如果是购买二手房,就会涉及到租约还剩多少年的问题。英国租约到期可以续约,一般需要注意的租期节点是80年:如果房子产权还剩80年或以上到期,这时候选择找律师续约,大部分房产只需几千英镑,如果是以下,续产权的费用就会较高。

 

 

二、所需费用的区别:

英国跟“房”有关会涉及到一些费用:

法律服务费:

在英国买房必须请律师,律师会负责所有交易过程中所产生的法务相关事宜,根据成交房屋价格的不同收取1,500-3,000英镑之间的律师费。(加20%增值税)

物业管理费:

按照购买物业的使用面积(阳台/露台面积赠送)及物业配套设施及服务等不同,一般约3.5-8英镑/平方英尺/年。

租赁中介服务费:

如果所购买的房产选择全权委托中介出租和管理,一般会收取房屋年租金总收入的10%作为服务费。(加20%增值税)

资本利得税:

英国政府对所出售房产的净增值部分征收资本利得税,征收额是净收益的18%-28%。具体详情可咨询税务师。

地租及市政税:

租赁产权(leasehold)的房屋需要缴纳地税,根据户型的大小一般约为300-500英镑/年。市政税需向地方政府缴纳,根据户型面积一般费用约为900-2,000英镑/年;该税费主要由住客/租客承担,如果租客是学生可以申请减免。

其他相关费用:

印花税(相当于国内契税): 购买房产时,无论是本地居民或海外人士,都需要向税务局缴纳印花税(SDLT,Stamp Duty Land Tax)。英国政府宣布,将会在2021年4月1日起正式开始对海外买家征收约2%海外买家印花税,此税项只在交易时征收一次。

关于税率,如下图:

 

 

三、买到房子的“含金量“差异:

同样是买房子,买英国的房子会比买国内的房子买到更多的“内容”。


原因在于:

 (1)英国房屋面积计算相较国内的计价方式十分不同,英国房产以使用面积计价且无“公摊面积”。且阳台面积不计入价格,是送的。

(2)英国的住宅房产在交付时,均为精装修交房。一般都配有厨卫家电及地板、瓷砖等硬装。而非国内的“毛坯房”交房标准。

 

四、贷款政策的不同:

中国买家可通过英国的银行进行贷款。可选银行:中国银行、汇丰银行、东亚银行、大华银行及恒生银行等。贷款比例最高为75%,年限最长可达25年。可申请只还息不还本(即年限到了,再一并还本金,如果中途出售就直接把售金的一部分还本金即可)而非国内的“本息同还”(根据实时政策)。至于贷款利率,一般为3%到4%左右,而最低的贷款利率可申请到不超过1.5%-2%的区间。

 

五、预期回报的差异:

英国买房的投资回报跟中国房产的回报是很有区别的。具体体现在 租售比和房价增值的收益上。

从租售比来看,英国买房的租售比是在6%左右,选择在伯明翰这种“大学城”买房,租售比更是可观的10%。其中伦敦房价因为稍高,租售比在4%左右,但相较国内北上广仅1.5%到1.8%租售比,已经是非常不错的租金回报。

从房价增值的收益来看,首先伦敦的房价,从一贯的历史上来说,都是处于稳步上升的趋势,不像国内房产,会出现某年某时段房价陡增,而某年是持平或略有起伏的状态。就拿伦敦的房价来举例,只有2008年和1980年两次金融危机年份出现短暂下跌,其余每年都是增长。其中去年到今年的增幅,据ONS(英国国家统计局)的数据,为4.7%。

 

 

 

另外,海外房产投资还有一个避不开的关注点,那就是汇率。如果英镑汇率低的时段,是最适合买入的。比如疫情期间英国的房产并没有跌,最主要的一个原因是英镑的汇率走低,甚至到了历史低位8人民币兑1英镑,因此当时有很多海外投资人乘机买入英国房产,包括美国黑石集团(blackstone),在2月底都以47亿英镑拿下了英国学生公寓IQ。可见英国房产的投资价值。

 

 

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